Memorie van toelichting - Wijziging van de Huurprijzenwet woonruimte in verband met de decentralisatie van de subsidiëring van de volkshuisvesting en de liberalisatie van huurprijzen van duurdere woningen

Nr. 3

MEMORIE VAN TOELICHTING

A Algemeen deel

S 1 Inleiding

Het onderhavige wetsvoorstel tot wijziging van de Huurprijzenwet woonruimte (HPW; Stb. 1986, 331) en enkele andere wetten vloeit voort uit twee -los van elkaar staande -beleidsvoornemens. In de eerste plaats wordt met dit wetsvoorstel beoogd uitvoering te geven aan de decentralisatie van de volkshuisvesting op het gebied van de bepaling van huurprijzen van gesubsidieerde woonruimte. In dit kader zullen bij voorbeeld de mogelijkheden tot flexibiliteit in het huurniveau worden vergroot. In de tweede plaats strekt dit voorstel tot liberalisatie van huurprijzen van woningen waarvoor een huurprijs is overeengekomen die hoger is dan de maximum huurgrens in de Wet individuele huursubsidie (Wet IHS;Stb. 1990,394). In § 2 zal worden ingegaan op enkele relevante aspecten van het in het kader van de decentralisatie in de volkshuisvesting ingevoerde Normkostensysteem en het Besluit woninggebonden subsidies, waarna in § 3 en § 4 de voorstellen met betrekking tot de met rijkssteun gesubsidieerde zelfstandige woonruimte, onderscheidenlijk de met rijkssteun gesubsidi-eerde onzelfstandige woonruimte, aan de orde komen. Vervolgens zullen in § 5 de achtergronden van de huurprijsliberalisatie en in § 6 de uitwerking van deze liberalisatie in dit wetsvoorstel worden geschetst. § 7 heeft betrekking op de huurprijsliberalisatie in relatie tot enkele bijzondere categorieën woonruimte. Ten slotte bevat § 8 een weergave van de toetsing die in het kader van terughoudendheid met regelgeving ten aanzien van dit wetsvoorstel is verricht. In deze memorie van toelichting zal bij de behandeling van de aan het wetsvoorstel verbonden aspecten op de ter zake uitgebrachte adviezen van de Raad voor de Volkshuisvesting (RAVO) worden ingegaan.

11494 8FISSN0921737 ISdu Uitgeverij Plantijnstraat '

s Gravenhage 1991

i 2 Invoering van het Normkostensysteem en het Besluit woninggebonden subsidies De invoering van het Normkostensysteem per 1 januari 1988 impliceerde het vervallen van de vaststelling van de aanvangshuurprijs van gesubsidieerde nieuwbouw door de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM). De huurder en de verhuurder zouden zelf de aanvangshuurprijs van dergelijke woonruimte overeenkomen, maar zouden hierbij gebonden zijn aan de gerniddelde complexhuur die de gemeenteraad had vastgesteld. In de nota over het Normkostensysteem (Kamerstukken II 1985/86, 16736, nr. 25, p. 32) is uiteengezet welke procedure zou gelden voor de huurprijzen van individuele woningen, nadat de gemeenteraad de gemiddelde complexhuur heeft vastgesteld De voorgestelde constructie was daarbij dat wanneer opdrachtgevers de huurprijzen van individuele woningen aan de gemeente voorleggen, de gemeente zou moeten bezien of de gemiddelde huurprijs van die woningen gelijk is aan de in het raadsbesluit bepaalde gemiddelde complexhuur. Zou dit het geval zijn, dan zou de gemeente haar goedkeuring moeten verlenen aan deze afzonderlijke huurprijzen. Indien naar het oordeel van de gemeente het gemiddelde van de individuele huurprijzen niet in overeenstemming zou zijn met de gemiddelde complexhuur op basis van het genomen raadsbesluit, dan zou zij de bevoegdheid hebben om de huurprijzen vast te stellen overeenkomstig de door het Rijk voorgeschreven berekeningsmethodiek. Tegen de goedkeuring dan wel vaststelling door de gemeente stond in deze constructie Arobberoep open. Hiermee werd tegemoet gekomen aan het bezwaar dat de RAVO in zijn advies van 4 april 1985 (nr. 125) inzake de concept-nota over het Normkostensysteem had gemaakt tegen deze wijze van bepaling van huurprijzen, namelijk dat daarin onvoldoende zou zijn voorzien in de beroepsmogelijkheden van de huurder. Nadere beschouwing van de voorgestelde methodiek leidde echter tot de conclusie dat de gedachte beroepsmogelijkheid de huurder slechts een schijnzekerheid zou bieden. Het zou immers gaan om de toetsing van de gemiddelde complexhuur in het raadsbesluit aan de huurprijzen van de individuele woningen; indien het gemiddelde van deze huurprijzen niet zou afwijken van de gemiddelde, door de gemeenteraad bepaalde complexhuur zou de gemeente in deze opzet de huren goed dienen keuren. Gezien het feit dat in het hiervoor omschreven systeem de huurprijs/kwaliteitsverhouding niet wordt onderzocht, bestaat de mogelijkheid dat de huurprijs van de afzonderlijke woning in voorkomende gevallen hoger is dan op grond van de kwaliteit van de desbetreffende woonruimte redelijk zou zijn. Het instellen van Arobberoep zou in die situatie geen soelaas bieden. Teneinde toch directe toetsing van de overeengekomen huurprijs aan de kwaliteit van de woning mogelijk te maken is er vervolgens voor gekozen om de huurder de mogelijkheid te geven binnen drie maanden de huurcommissie te verzoeken een uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs (Kamerstukken II 1986/87, 16736, nr. 27, p. 6). Het Normkostensysteem zal binnenkort weer worden afgeschaft. Met ingang van 1 januari 1992 wordt dit systeem vervangen door het systeem dat is opgenomen in het op die datum in werking tredende Besluit woninggebonden subsidies (Stb. 1991, 440). Ook in de systematiek van dat besluit komen verhuurder en huurder zelf de aanvangshuur overeen. Eveneens zal in het nieuwe systeem deze huur worden getoetst; toetsing vindt echter niet meer plaats aan een gemiddelde complexhuur, maar aan een maximumhuurgrens, waardoor er meer ruimte zal zijn om bij de bepaling van de aanvangshuur rekening te houden met de verhouding huurprijs/-kwaliteit.

Ook in dit systeem kan er nietternin bij de huurder de behoefte zijn om een overeengekomen huurprijs door een onafhankelijke derde te laten toetsen aan de kwaliteit van de woning. Er bestaat derhalve geen reden om onder het nieuwe systeem terug te komen op de eerder gemaakte keuze om de huurder het recht te geven om de aanvangshuur van een met subsidie gebouwde woning ter beoordeling aan de huurcommissie voor te leggen. In het onderhavige wetsvoorstel is dit verder uitgewerkt. In de §§ 3 en 4 wordt de voorgestelde systematiek voor gesubsidi-eerde zelfstandige onderscheidenlijk gesubsidieerde onzelfstandige woonruimte, toegelicht.

S 3 Gesubsidieerde zelfstandige woonruimte Ten aanzien van met rijkssteun gesubsidieerde zelfstandige woonruimte wordt voorgesteld de in artikel 8 van de HPW bedoelde vaststelling door de Minister van VROM van de aanvangshuurprijs af te schaffen. De huurder en de verhuurder van gesubsidieerde nieuwbouw dienen, net als thans reeds geschiedt bij ongesubsidieerde zelfstandige woonruimte, zelf de aanvangshuurprijs van de woonruimte overeen te komen. De huurder kan ingevolge artikel 17 van de HPW die aanvangshuurprijs gedurende een periode van drie maanden ter toetsing voorleggen aan de huurcommissie. Deze toetst dan of de hoogte van de aanvangshuurprijs in een redelijke verhouding staat tot de kwaliteit van de woonruimte. Indien blijkt dat er, bij voorbeeld ten gevolge van constructiefouten, ernstige gebreken of tekortkomingen in de woonruimte aanwezig zijn, kan de huurcommissie in haar uitspraak een in verhouding tot die tekortkomingen lagere huurprijs als huurprijs vermelden. Naast de afschaffing van de ministeriële huurprijsvaststelling zal het stelsel van vijf verplichte huurverhogingen, bedoeld in artikel 18 van de HPW, voor met rijkssteun gesubsidieerde zelfstandige woonruimte komen te vervallen. Op grond van dit artikel wordt tot nu toe de huurprijs van dergelijke woonruimte gedurende vijf jaren telkenjare verhoogd met het wettelijke huurverhogingspercentage. Andere wijzigingen van de huurprijs zijn in deze periode uitgesloten, met dien verstande dat de huurverhoging ingevolge artikel 18, vierde lid, van de HPW kan worden opgeschort als de woning de bij of krachtens algemene maatregel van bestuur -het Besluit huurprijzen woonruimte (Stb. 1979, 216) -aangegeven ernstige gebreken of tekortkomingen in het onderhoud vertoont die het woongenot ernstig schaden. Dergelijke gedetailleerde rijksbemoeienis achten de ondergetekenden niet meer passend. Bovendien ontbreekt door het vervallen van de ministeriële vaststelling van de aanvangshuurprijs een van rijkswege bepaalde basis voor de vijf verplichte huurverhogingen. Handhaving van de verplichte huurverhogingen zou betekenen dat een automatisme wordt voorgeschreven op basis van een uitgangspunt -de aanvangshuurprijs -waarop het Rijk geen directe invloed meer heeft. Hoewel door de afschaffing van de ministeriële huurprijsvaststelling van met rijkssteun gesubsidieerde onzelfstandige woonruimte dit bezwaar ook geldt ten aanzien van de (nadere) ministeriële vaststelling van huurprijzen van dergelijke woonruimte, is op beleidsmatige gronden van afschaffing van die (nadere) ministeriële huurprijsvaststelling afgezien. Hierop wordt in § 4 nader ingegaan.

In het voorgestelde systeem dienen derhalve de huurder en de verhuurder van gesubsidieerde zelfstandige nieuwbouw huurprijzen en wijzigingen daarvan zelf overeen te komen, en hebben ze de mogelijkheid een beroep te doen op de huurcommissie en, in tweede instantie, op de kantonrechter indien geen overeenstemming wordt bereikt. Dit systeem is zoals gezegd identiek aan de regeling die nu reeds geldt voor huurprijzen en huurprijswijzigingen buiten het gebied van de gesubsidieerde nieuwbouw. De verhuurders zijn echter wel gebonden aan de in de subsidieregeling gestelde maximumhuurgrenzen. Zo is in artikel 29 van het Besluit woninggebonden subsidies een maximum huurprijs als subsidievoorwaarde opgenomen.

De RAVO heeft op 25 september 1989 advies uitgebracht over een ontwerp-wetsvoorstel tot wijziging van de HPW dat betrekking had op de afschaffing van de ministeriële huurprijsvaststelling bij nieuwbouw (nr. 168). De RAVO had eerder al geen bezwaren aangetekend tegen de afschaffing van de ministeriële vaststelling van de aanvangshuurprijs bij gesubsidieerde sociale woningbouw en bij gesubsidieerde beleggerswoningen (in zijn advies van 20 april 1987 (nr. 144) inzake de nota over het Normkostensysteem) en tegen de afschaffing van het stelsel van vijf verplichte huurverhogingen voor gesubsidieerde beleggerswoningen (in zijn advies van 6 september 1988 (nr. 153) inzake de Regeling premiehuurwoningen 1989 (Stcrt. 1988,211)). In het advies van 25 september 1989 heeft de RAVO uitdrukkelijk ingestemd met de afschaffing van de ministeriële huurprijsvaststelling voor zowel de premiehuurals de sociale sector en van het stelsel van vijf verplichte huurverhogingen voor gesubsidieerde beleggerswoningen. Duidelijk zal zijn dat de in dat advies tevens gedane aanbeveling om -anders dan in het aan de RAVO voorgelegde ontwerp -de verplichte huurverhogingen ook voor de sociale sector af te schaffen, in het onderhavige wetsvoorstel is gevolgd.

§ 4 Gesubsidieerde onzelfstandige woonruimte De decentralisatie van de volkshuisvesting heeft voor met rijkssteun gesubsidieerde onzelfstandige woonruimte eveneens een afschaffing van de ministeriële vaststelling van de aanvangshuurprijs tot gevolg. Deze vaststelling vindt nu nog plaats op grond van artikel 7 van de HPW, waarin is bepaald dat de aanvangshuurprijs van bij of krachtens algemene maatregel van bestuur aangewezen categorieën van onzelfstandige woonruimte door de Minister van VROM wordt vastgesteld, en artikel 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte, waarin onzelfstandige woonruimte waarvoor uit 's Rijks kas geldelijke steun ten behoeve van de exploitatie als onzelfstandige woonruimte is of wordt verstrekt, wordt aangewezen als categorie van woonruimte als bedoeld in artikel 7, eerste lid.Het voorontwerp waarover de RAVO op 25 september 1989 heeft geadviseerd, bevatte een exphciete beperking van de (nadere) ministeriële huurprijsvaststelling tot onzelfstandige woonruimte in de sociale sector. De RAVO stelde in dat advies dat er argumenten zijn om -net als bij gesubsidieerde zelfstandige woonruimte -ten aanzien van die huurprijsvaststelling van onzelfstandige woonruimte geen onderscheid tussen markt-en sociale sector te maken en adviseerde in dat verband te onderzoeken in hoeverre de redenen voor de invoering van de nadere huurprijsvaststelling nog gelden en in hoeverre praktische redenen handhaving van de ministeriële nadere vaststelling van de huurprijs voor de sociale sector kunnen rechtvaardigen. De wenselijkheid om de huurprijsontwikkelingen van bepaalde categorieën onzelfstandige woonruimte door middel van een ministeriële huurprijsvaststelling te kunnen bepalen, hetgeen thans jaarlijks, eveneens op basis van de hiervóór genoemde artikelen, geschiedt, blijft naar de mening van de ondergetekenden bestaan. Zo worden -de RAVO suggereerde een en ander reeds in laatstbedoeld advies -met behulp van de ministeriële huurprijsvaststelling in geval van een hoge mutatiegraad binnen het huurdersbestand administratieve en procedurele problemen vermeden. Te denken valt hierbij aan de procedures voor de jaarlijkse huurverhoging en voor de geschillen over de redelijkheid van de huurprijs. De ondergetekenden zijn dan ook van mening dat de praktische bezwaren tegen het afschaffen van de ministeriële huurprijsvaststelling van dien aard zijn dat tot volledige afschaffing ervan niet kan worden overgegaan.

Het onderhavige wetsvoorstel delegeert, net als de huidige tekst van artikel 7, eerste lid, de aanwijzing van de categorieën van onzelfstandige woonruimte naar het niveau van algemene maatregel van bestuur (het Besluit huurprijzen woonruimte). Het advies van de RAVO om, indien de nadere huurprijsvaststelling voor de sociale sector toch blijft gehandhaafd, ook de huurprijs van bepaalde categorieën van woonruimte die is gesubsidieerd op grond van artikel 64 van de Woningwet, nader vast te stellen, moet daarom bij de aanwijzing in het Besluit huurprijzen woonruimte nader worden verwerkt. Hoewel het wetsvoorstel niet uitsluit dat gesubsidieerde onzelfstandige woonruimte in de marktsector wordt aangewezen als categorie woningen waarvan de huurprijs nader wordt vastgesteld, is een dergelijke overheidsbemoeienis voor deze woningen niet meer gewenst. Het ligt in het voornemen de (nadere) vaststelling van huurprijzen van onzelfstandige woonruimte te beperken tot met rijkssteun gesubsidieerde onzelfstandige woonruimte die wordt verhuurd door toegelaten instellingen, andere niet-winstbeogende instellingen, waaronder begrepen rechtspersonen met als doelstelling de huisvesting van studenten, en gemeenten. In de voorgestelde systematiek geldt voor de in het Besluit huurprijzen woonruimte aangewezen categorieën van onzelfstandige woonruimte tót de vaststelling van de huurprijs door de Minister van VROM de door de eerste huurder en de verhuurder voor de eerste maal overeengekomen huurprijs. Laatstbedoelde huurprijs wordt tevens als uitgangspunt voor de vaststelling gehanteerd. Opgemerkt dient echter te worden dat ook hier de huurcommissie kan worden verzocht een uitspraak te doen over de redelijkheid van die overeengekomen huurprijs en dat zo nodig in laatste instantie het geschil aan de kantonrechter kan worden voorgelegd. Bij de beoordeling hiervan dienen de in het Besluit huurprijzen woonruimte neergelegde criteria te worden gehanteerd.

5 5 Achtergronden van het voorstel tot huurprijsliberalisatie Met de onderhavige liberalisatie van huurprijzen wordt beoogd de situatie op de woningmarkt een grotere rol te laten spelen bij de bepaling en aanpassing van huurprijzen van duurdere woningen. De noodzaak om de bepalingen en waarborgen in de HPW die de huurder beschermen, nog voor dergelijke woningen te laten gelden, is langzamerhand -naarmate de woningschaarste binnen dit segment van de woningmarkt afnam -weggevallen. Omdat dergelijke woningschaarste zich thans nog slechts in een zeer geringe mate voordoet en de HPW met name de bedoeling had schadelijke effecten van schaarsteverschijnselen te beperken, is regulerend optreden van overheidswege niet meer gewenst en kan aan marktpartijen een grotere vrijheid worden geboden.

De liberalisatie van huurprijzen van woningen met een huurprijs, hoger dan de maximale huurprijs waarbij individuele huursubsidie kan worden verkregen, was reeds overeengekomen in het regeerakkoord van het kabinet-Lubbers II (Stcrt. 1986, 131). Tijdens de zittingsperiode van dat kabinet is, vooruitlopend op het onderhavige wetsvoorstel, door een wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte per 1 juli 1989 (Stb. 1989, 73) een interim-maatregel uitgewerkt met betrekking tot zelfstandige woonruimte met een huurprijs van f 750 of meer per maand, waarvan de eerste bewoning is aangevangen op of na 1 juli 1989. Vervolgens is per 1 juli 1990 in het Besluit huurprijzen woonruimte de koppelirig met de maximum huurgrens in de Wet IHS expliciet vastgelegd, waardoor geen concreet bedrag meer wordt genoemd (Stb. 1990, 170). Op grond van de interim-maatregel toetst de huurcommissie bij de beoordeling van de redelijkheid van een voorstel tot wijziging van de huurprijs van die woonruimte niet meer, zoals vóór 1 juli 1989, aan het woningwaarderingsstelsel en het huuraanpassingenschema, maar aan de waarde in het economische verkeer, waarbij de huurprijs niet kan stijgen tot een bedrag, hoger dan een bepaald percentage van die waarde. De verdere uitwerking van de huurprijsliberalisatie maakt onderdeel uit van de in de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig opgenomen beleidsvoornemens (Kamerstukken II 1988/89, 20691, nr. 3, p. 140, en nr. 5, p. 9).

De RAVO heeft op 23 februari 1989 geadviseerd over de voornemens uit de ontwerp-Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig (nr. 157). Daarbij is ook aandacht geschonken aan de in die ontwerp-nota vervatte plannen met betrekking tot de huurprijsliberalisatie. De meerderheid van de RAVO achtte liberalisatie aanvaardbaar als voor alle woningen in de voorraad en in de nieuwbouw één liberalisatiegrens geldt die jaarlijks met het trendhuurpercentage wordt verhoogd en als er een veilige marge tussen de IHS-grens en de liberalisatiegrens bestaat. Daarnaast werd voor de zittende huurders een overgangsmaatregel bepleit die de jaarlijkse huurstijging een aantal jaren maximeert. Ook in zijn advies van 7 september 1989 over een voorontwerp van wet tot wijziging van de HPW, het Burgerlijk Wetboek en enkele andere wetten in verband met de liberalisatie van huurprijzen (nr. 162) achtte de RAVO een veilige marge tussen de IHS-grens en de liberalisatiegrens noodzakelijk en noemde in dit verband een marge van f 100. De eerste ondergetekende heeft in zijn brief aan de Tweede Kamer van 23 januari 1990 (Kamerstukken II 1989/90, 20691, nr. 5, p. 9) het in het onderhavige wetsvoorstel opgenomen gelijke niveau van de liberalisatie-en de IHS-grens reeds aangekondigd. Zoals gezegd is deze koppeling ook al in de in het Besluit huurprijzen woonruimte verwerkte interim-maatregel opgenomen. Reden voor het samenvallen van beide grenzen is in de eerste plaats de na het RAVO-advies aangebrachte, hieronder nader toegelichte beperking van de liberalisatiemaatregel tot nieuwe huurcontracten. Daar de liberalisatie geen invloed op vóór de inwerkingtreding van deze wet bestaande bewoningen heeft, is er geen aanleiding een bepaalde marge als een zekere «bufferzone» te hanteren teneinde een groep huurders van woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens te ontzien. Met dit wetsvoorstel is derhalve tegemoetgekomen aan het pleidooi van de RAVO om zittende huurders te beschermen. Aan de wens van de RAVO om jaarlijks de liberalisatiegrens te indexeren is eveneens door de koppeling aan de IHS-grens voldaan, omdat de IHS-grens jaarlijks met het trendmatig percentage wordt verhoogd. Een tweede reden voor het gelijke niveau van de liberalisatie en de IHS-grens is gelegen in het voordeel dat er in beginsel slechts twee regimes zijn: de HPW en de Wet IHS gelden niet voor woningen met huurprijzen boven de grens en wél voor woningen met huurprijzen op of onder de grens. Hoewel de Wet IHS een aantal uitzonderingen op de maximumhuurgrens bevat, komt in zijn algemeenheid het samenvallen van beide grenzen de duidelijkheid omtrent de regelgeving en de kenbaarheid voor de burgers ten goede.

In het advies van 7 september 1989 merkte de RAVO daarnaast op dat de overgangsmaatregel, opgenomen in het aan de RAVO aangeboden ontwerp -op grond waarvan gedurende vijf jaren een bovengrens van 14% huurverhoging per jaar zou gelden voor de huurder die op het tijdstip van inwerkingtreding van de wet al huurder van de desbetreffende woning was -onvoldoende bescherming biedt, omdat het percentage te hoog zou zijn. De RAVO bepleitte daarom het percentage van de maximale huurharmonisatie blijvend -dus niet als overgangsmaatregel -te hanteren als maximaal mogelijk jaarlijkse stijging van de huurprijs voor geliberaliseerde woningen en dit zodanig te formuleren dat de suggestie wordt vermeden dat elke huurverhoging met dit maximum (of minder) bij voorbaat als redelijk moet worden aangemerkt. De ondergetekenden zien geen aanleiding meer voor bedoelde overgangsregeling, noch voor de voorgestelde permanente beperking van de maximaal mogelijke huurprijsstijging, aangezien de in het aan de RAVO voorgelegde ontwerp opgenomen overgangsregeling de bedoeling had huurders die op het tijdstip van inwerkingtreding van de wet al huurder waren, te beschermen en het onderhavige wetsvoorstel -op een kleine uitzondering na -slechts betrekking heeft op nieuwe bewoningen, dus niet op zittende huurders. De uitzondering betreft -dit is net als de beperking tot nieuwe bewoningen geregeld in de in artikel V, eerste lid, van het wetsvoorstel opgenomen overgangsbepaling -de woningen waarop onmiddellijk vóór het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet de in het Besluit huurprijzen woonruimte vervatte interim-maatregel al van toepassing was. Als ook ten aanzien van deze woningen de liberalisatie alleen voor nieuwe bewoningen zou gelden, zou óf de interim-maatregel alleen dienen te worden gehandhaafd voor de woningen waarop ze reeds van toepassing is, óf bij de beoordeling van de redelijkheid van voorstellen tot huurprijswijziging weer aan het woningwaarderingsstelsel en het huuraanpassingenschema dienen te worden getoetst. De eerste optie is, gelet op het feit dat de reikwijdte van de interim-maatregel beperkt is en alleen maar zal afnemen, uit dereguleringsoogpunt en in verband met de hierboven al genoemde duidelijkheid omtrent de regelgeving en kenbaarheid voor de burgers ongewenst, de tweede is strijdig met het liberalisatiestreven en druist in tegen de richting die met de interim-maatregel is ingeslagen, te meer daar bedoelde woningen ook volgens de criteria van dit wetsvoorstel in het geliberaliseerde gebied zouden vallen.

De RAVO wees, evenals in zijn advies van 10 november 1988 inzake de eerstgenoemde wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (nr. 156), op mogelijke «uitstralingseffecten» van de huurprijsliberalisatie op de woningmarkt van woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens, bij voorbeeld waar het betreft schaarsteverhoudingen, en op die van woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens, mede gelet op aspecten als doorstroming, nieuwbouw, woonruimteverdeling en het aandachtsgroepenbeleid. De eerste ondergetekende heeft de Tweede Kamer in zijn brief van 27 januari 1989 toegezegd deze effecten nog eens te bezien (Kamerstukken II 1988/89, 20800 XI, nr. 79). Alvorens hierop dieper in te gaan, moet -mede naar aanleiding van een recentere, in het advies van 7 september 1989 van de RAVO gemaakte opmerking, namelijk dat een uitgebreidere aandacht aan deze effecten gewenst is -echter worden opgemerkt dat de mate waarin zich dergelijke effecten zouden kunnen voordoen, in vergelijking met het aan de RAVO voorgelegde voorontwerp aanzienlijk is beperkt doordat het onderhavige wetsvoorstel, bovengenoemde uitzondering daargelaten, slechts betrekking heeft op nieuwe huurovereenkomsten. Hierdoor zal de markt geleidelijk vertrouwd worden gemaakt met het regime dat zal gelden voor woningen met geliberaliseerde huurprijzen. Op grond van de woonkostenenquêtes van het Centraal Bureau voor de Statistiek kan worden vastgesteld dat per 1 juli 1990 circa 11750 0 zelfstandige woonruimten een huurprijs boven de in het onderhavige wetsvoorstel opgenomen liberalisatiegrens zullen hebben. In de Randstad is het aandeel woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens groter dan daarbuiten. Benadrukt zij dat van deze woningen slechts die woningen waarin na het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet een nieuwe bewoning aanvangt, en de woningen waarop de interim-maatregel van toepassing is, in het geliberaliseerde gebied zullen vallen. Naar verwachting zullen de toegelaten instellingen en gemeenteiijke woningbedrijven vanwege hun sociale doelstellingen slechts beperkt gebruik maken van de mogelijkheden tot extra huurstijging die uit het onderhavige wetsvoorstel kunnen voortvloeien. Voor de overige verhuurders ligt dit mogelijk enigszins anders, waarbij opgemerkt moet worden dat beleggers méér dan particuliere verhuurders proberen op langere termijn een rendabele exploitatie te bewerkstelligen en in dat kader wellicht de voorkeur geven aan een meer geleidelijke toepassing van de mogelijkheden tot extra huurprijsstijging. Voorts wijzen de ondergetekenden er met nadruk op dat een belangrijk effect van de huurprijsliberalisatie een vermindering van regelgeving is die de krachten van vraag en aanbod meer doet werken. Dit betekent dat de marktomstandigheden in sommige woningmarkten extra stijging van de huurprijzen bemoeilijken of zelfs praktisch onmogelijk maken, maar ook dat in een krappere markt extra huurprijsstijgingen mogelijk zullen zijn. Gewezen moet hierbij echter worden op het aanbodgenererende karakter van de huurprijsliberalisatie: bij een krappe markt en daarmee gepaard gaande relatief hoge (stijgingen van) huurprijzen, zal naar verwachting de markt zelf door middel van nieuwbouw dit gat trachten te vullen, hetgeen een prijsdrukkend effect zal hebben.

Ten aanzien van de door de RAVO in laatstgenoemd advies geuite bezwaren tegen grote huurprijsstijgingen die niet zijn gebaseerd op de kwaliteit van de woning, maar op de schaarste op de desbetreffende lokale woningmarkt, merken de ondergetekenden op dat in de huidige huurprijswetgeving grote huursprongen ook mogelijk zijn, zij het vooral bij nieuwe verhuringen.

Verhuurders kunnen immers bij het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst de huurprijs verhogen door middel van een harmonisatie ineens, waarna de huurder binnen drie maanden na ingang van de huurovereenkomst de huursprong slechts met succes kan aanvechten voor zover de huurprijs boven de maximaal redelijke huurprijs uitgaat. Krachtens het onderhavige wetsvoorstel wordt deze beperking opgeheven en resteert de beperking dat wanneer huurder en verhuurder het niet eens kunnen worden over de stijging van de huurprijs, de kantonrechter het door de verhuurder ingediende verzoek tot beëindiging van de huurovereenkomst -en daarmee ook de voorgestelde huursprong -op zijn redelijkheid moet toetsen. Naar verwachting zal deze vorm van harmonisatie ineens slechts in beperkte mate worden toegepast, mede gelet op het feit dat de liberalisatie -op bovengenoemde uitzondering na -slechts betrekking zal hebben op nieuwe huurovereenkomsten. Bovendien passen de sociale verhuurders harmonisatie ineens weinig toe, omdat die tot grote verschillen tussen huurprijzen binnen één complex en daarmee tot klachten van huurders kan leiden. Deze overweging geldt in mindere mate voor particuliere verhuurders. Hoe dan ook zal de specifieke marktsituatie van invloed zijn op de frequentie waarmee grote huursprongen voorkomen. Vanzelfsprekend speelt de kwaliteit van de woningen hierbij een rol. Uit de gegevens van bovengenoemde woonkostenenquête kan worden afgeleid dat voor de woningen die per 1 juli 1990 een huurprijs tussen f 650 en f 775 (de maximum huurgrens in de Wet IHS) kennen, een grote huursprong niet mogelijk zal zijn, tenzij sprake is van aanzienlijke schaarste op de desbetreffende lokale woningmarkt. In zijn totaliteit is dan ook naar de verwachting van de ondergetekenden de vrees voor grote uitstralingseffecten niet gerechtvaardigd.

De RAVO adviseerde in meergenoemd advies van 7 september 1989 bovendien om ter bescherming van de rechtspositie van de huurders de liberalisatie binnen het kader van de HPW uit te voeren en niet -zoals in het aan de RAVO aangeboden voorontwerp geschiedt -de HPW volledig buiten werking te stellen. De ondergetekenden hebben dit advies niet overgenomen, omdat met de uit het voorgestelde systeem voortvloeiende toetsing door de kantonrechter in geval van geschillen de rechtsbescherming van huurders voldoende is gewaarborgd en omdat huurprijsliberalisatie binnen een wet die speciaal bedoeld is voor regulering van huurprijzen onjuist is. Zo past handhaving van -bij voorbeeld -de procedurele bepalingen met betrekking tot huurprijswijzigingen niet binnen de liberalisatiedoelstelling. Voorts zou de beperking van de werkingssfeer van een aantal artikelen in de HPW tot een zeer complex wetsvoorstel en tot minder duidelijkheid over het toepassingsgebied van de HPW leiden.

De opmerking van de RAVO dat liberalisatie niet alleen het afzien van prijsbeheersingsmaatregelen, maar ook het afzien van distributiemaatregelen impliceert, heeft betrekking op een materie die zo nauw met het thans bij de Staten-Generaal aanhangige voorstel van Huisvestingswet (Kamerstukken II, 20520) is verweven, dat naar de behandeling daarvan wordt verwezen.

Ten aanzien van het advies van de RAVO om afhankelijk van de resultaten van een evaluatie te beslissen of en in hoeverre met liberalisatie moet worden doorgegaan, merken de ondergetekenden op dat, nu wordt voorgesteld de liberalisatie alleen voor nieuwe huurovereenkomsten te laten gelden, er sprake zal zijn van een geleidelijke invoering, waardoor alle partijen eraan kunnen wennen. Mocht na enige jaren blijken dat zich problemen gaan voordoen, dan kan alsnog worden bezien of bijstelling van de huurprijsliberalisatie wenselijk is.

§ 6 Huurprijsliberalisatie en rechtsbescherming Voorgesteld wordt de HPW niet van toepassing te laten zijn op huurovereenkomsten van woningen waarvoor een huurprijs is overeengekomen die hoger is dan de op de datum van aanvang van de bewoning in de Wet IHS genoemde maximum huurgrens. Gevolg hiervan is dat op geschillen over huurprijzen en servicekosten bij woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens nog slechts het Burgerlijk Wetboek van toepassing zal zijn en dat over dergelijke geschillen door de kantonrechter moet worden beslist.

Zonder nadere voorziening ten aanzien van geschillen over wijziging van huurprijzen boven de liberalisatiegrens zou echter de voorgestelde liberalisatie vermoedelijk zonder effect blijven, althans in de gevallen waarin verhoging van de huurprijs of de servicekosten niet contractueel is geregeld. Het limitatieve stelsel van gronden waarop een huurovereenkomst kan worden beëindigd (artikel 1623e, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek), sluit nu immers uit dat dergelijke geschillen rechtstreeks aan de rechter worden voorgelegd. Een opzegging op andere gronden dan de wet noemt, is nietig ingevolge artikel 1623b, vierde lid, van het Burgerlijk Wetboek. De verhuurder zou derhalve bij een geliberaliseerde woning de mogelijkheid ontberen een niet tevoren afgesproken verhoging van de huurprijs tegen de zin van de huurder te verwezenlijken. Om die reden is een wijziging van het Burgerlijk Wetboek noodzakelijk. Gekozen is voor een verruiming van de in artikel 1623e, eerste lid, onderdeel 4, van het Burgerlijk Wetboek opgenomen beëindigingsgrond, volgens welke de rechter het verzoek van de verhuurder kan toewijzen, indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. Bij de herziening van het woonruimtehuurrecht in 1979 zijn geschillen over huurprijs en servicekosten van deze beëindigingsgrond uitgesloten. Hiermee werd beoogd deze geschillen voortaan uitsluitend langs de weg van de HPW te laten lopen (zie over de parlementaire geschiedenis A. Bockwinkel, Verkenningen omtrent het nieuwe huurrecht woonruimte, p. 153-167, Deventer 1982). Het ligt daarom voor de hand geschillen over huurprijs en servicekosten, waarop de HPW niet langer van toepassing is, nu weer onder de werking van de genoemde beëindigingsgrond te brengen. Uiteraard gaat het bij deze categorie van geschillen uitsluitend om aanpassingen die niet contractueel zijn geregeld. In het geval dat de huurder een huurverhoging op grond van bij voorbeeld een indexclausule weigert te betalen, is de redelijkheid van de verhoging niet aan de orde. De verhuurder zal dan ontbinding van deze huurovereenkomst kunnen vorderen op de grond dat de huurder zijn verplichtingen niet nakomt.

Een belangrijke vraag is hoe de rechter de gegevens verkrijgt op grond waarvan hij een verantwoorde beslissing over de redelijkheid van het door de verhuurder genoemde bedrag kan nemen. De ondergetekenden zien hier niet een taak voor de huurcommissies. Zij geven er de voorkeur aan voor de wijze van taxeren van de huurwaarde het stelsel van de HPW geheel te verlaten en de ontwikkeling van de huurprijzen van geliberaliseerde woningen ook daadwerkelijk zoveel mogelijk te laten plaatsvinden onder invloed van de werking van de markt. Om die reden kent het wetsvoorstel niet een taak toe aan de huurcommissies met betrekking tot de advisering aan de rechter of aan partijen over geliberaliseerde huurprijzen en servicekosten.

In procedures over geliberaliseerde huurprijzen of servicekosten zullen naar het oordeel van de ondergetekenden de noodzakelijke gegevens primair dienen te worden aangevoerd door de partijen zelf. De verhuurder die een beëindigingsverzoek doet, omdat de huurder weigert een verhoging van de huurprijs of van de servicekosten te betalen, zal de redelijkheid van die verhoging moeten stellen en, bij tegenspraak door de huurder, bewijzen. Zo zal de verhuurder de redelijkheid van een huurprijsverhoging op grond van de marktontwikkeling bij voorbeeld kunnen staven met behulp van een taxatierapport van een makelaar. De huurder zal daartegen dan tegenbewijs dienen te leveren. Hij kan dat doen door zelf eveneens de huurwaarde te laten taxeren. Overigens kan de rechter ook zelf ambtshalve het advies van deskundigen inwinnen.

De kosten van een dergelijk deskundigenrapport kunnen beperkt blijven. Zo heeft de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende

goederen (NVM) haar leden bindend tarieven voor huurwaardetaxaties voorgeschreven. Voor een jaarhuur tot f 12500 bedraagt dit tarief 2% met een minimum van f 135. Daarboven geldt tot een jaarhuur van f 25000 een percentage van 1,85 met een ondergrens van f 250. In dit verband wordt tevens gewezen op de regeling voor de kosten van een deskundigenrapport in artikel 225 van het Wetboek voor Burgerlijke Rechtsvordering. Deze regeling houdt in dat de kosten van een deskundigenrapport ten laste kunnen komen van 's Rijks kas. Daartoe moet zijn voldaan aan de voorwaarde dat deze kosten op grond van een veroordeling in de proceskosten ten laste zouden komen van een partij die volqens de maatstaven van artike! 9 van de Wet rechtsbijstand aan on-en minvermogenden in aanmerking komt voor gefinancierde rechtsbijstand.

§ 7 Bijzondere categorieën woonruimte Bij een drietal specifieke woningcategorieën zou liberalisatie voor de gehele categorie -ongeacht de huurprijs -denkbaar zijn, te weten: -serviceflats voor ouderen, -woonhuismonumenten in gerestaureerde panden, en -dure luxe woningen. Voor geen van deze drie categorieën wordt in het onderhavige wetsontwerp een liberalisatiemaatregel voorgesteld die verder gaat dan de algemene.

De serviceflats zullen in de toekomst, gelet op de groei van de groep ouderen aan belang toenemen, zeker in het licht van het beleid de ouderen langer zelfstandig te laten wonen. Goede exploitatiemogelijkheden zijn daartoe gewenst. De huurprijzen van serviceflats kunnen echter aanzienlijk uiteenlopen, gezien de diversiteit binnen de doelgroep van ouderen qua financiële mogelijkheden en qua behoefte aan voorzieningen. Er is dan ook geen aanleiding voor al deze serviceflats een algehele huurprijsliberalisatie mogelijk te maken. Daarnaast vergt een algemene maatregel voor alle serviceflats dat een juridisch goed te hanteren onderscheid tussen serviceflats en overige woonruimten kan worden aangebracht. Dit lijkt de ondergetekenden buitengewoon moeilijk te realiseren. Vooralsnog zal daarom alleen voor serviceflats met een huurprijs boven de algemene liberalisatiegrens de HPW niet meer gelden. Het begrip woonhuismonument is conform het gestelde in de Monumentenwet 1988 (Stb. 1988, 638) goed te onderscheiden. Desalniettemin is in het onderhavige wetsontwerp deze categorie niet afzonderlijk behandeld. Daarmee wordt bereikt dat voor de gehele woningvoorraad -inclusief monumenten -en de nieuwbouw één liberalisatie-grens gaat gelden. Voor woonhuismonumenten geldt nu conform artikel 8a van het Besluit huurprijzen woonruimte een afwijkend systeem voor beoordeling van de redelijkheid van de huurprijsvaststelling c.q. -aanpassing, namelijk niet het woningwaarderingsstelsel, maar de kosten van instandhouding van het monumentale karakter. Of dit criterium bij woonruimten onder de liberalisatiegrens zal blijven gelden, zal de komende tijd nog onderwerp van beraad uitmaken.

Het begrip dure luxe woningen (welke woningen veelal een kleine oppervlakte kennen) is eveneens moeilijk scherp te definiëren. Tot 1 juli 1986 bestond in het woningwaarderingsstelsel een bijzondere behandeling voor kleine luxe woningen. Gebruikmaking van een dergelijke categorie vereist dat nauwkeurig met het woningwaarderingsstelsel de oppervlakte en de aard van de voorzieningen worden gemeten. In de

Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig is juist aangegeven dat de huurprijsvorming door het woningwaarderingsstelsel kan worden belemmerd. Een dergelijke categorie wordt dan ook in het onderhavige wetsontwerp niet onderscheiden, mede met het oog op het belang van een heldere regelgeving die het van bijzonder belang maakt zo enigszins mogelijk één liberalisatiegrens te stellen.

§ 8 Dereguleringstoets

Aan de hand van de Aanwijzingen inzake de toetsing van ontwerpen van wet en van algemene maatregel van bestuur (Stcrt. 1985, 18) is getoetst of bij de voorbereiding van dit voorstel van wet in voldoende mate aandacht is besteed aan de Aanwijzingen inzake terughoudendheid met regelgeving (Stcrt. 1984, 232). Indien in andere gedeelten van de memorie van toelichting reeds een toetsing op een bepaald punt is verricht, wordt volstaan met daarnaar te verwijzen.

Toetsingspunt 1: beschrijving beleidsterrein: zie het vorenstaande; noodzaak tot ingrijpen: vermindering van de bemoeiingen van het Rijk met de huurprijsvaststelling, enerzijds in verband met de decentralisatie in de subsidiëring van huurwoningen en anderzijds in verband met de thans voor bepaalde verhuurders te kleine beleidsvrijheid in de huurstelling. Toetsingspunt 2: overzicht bestaande regeling: * m.b.t. de decentralisatie: Krachtens de HPW wordt door de Minister van VROM de aanvangshuurprijs van met rijkssteun gesubsidieerde zelfstandige woonruimte vastgesteld en vervolgens gedurende vijf jaren elk jaar verhoogd met een wettelijk vastgesteld percentage. Andere wijzigingen van de huurprijs zijn in deze periode uitgesloten. Hierop bestaat slechts één uitzondering: als de woning in het Besluit huurprijzen woonruimte aangegeven ernstige gebreken of tekortkomingen in het onderhoud vertoont die het woongenot ernstig schaden, kan de Minister van VROM de verplichte huurverhoging opschorten. Op grond van de HPW en het Besluit huurprijzen woonruimte wordt door de Minister van VROM de aanvangshuurprijs van met rijkssteun gesubsidieerde onzelfstandige woonruimte vastgesteld en nader vastgesteld. * m.b.t. de huurprijsliberalisatie: De huurprijsregulering in de HPW en het Besluit huurprijzen woonruimte voorziet erin dat huurprijzen en huurprijswijzigingen van alle woningen, ongeacht de hoogte van de huurprijs, door de huurcommissie en zo nodig in tweede instantie door de kantonrechter kunnen worden getoetst aan een woningkwaliteitsstelsel en een daarmee verbonden huuraanpassingenschema, zodat huurverhogingen tegen de wil van de huurder niet steeds mogelijk zijn in gevallen waarin de marktsituatie die verhogingen zou rechtvaardigen.

Toetsingspunt 3: centralisatie: niet van toepassing.

Toetsingspunten 4 en 5: doelstellingen en werkingssfeer: * decentralisatie: het voorstel van wet houdt -voor zover hier relevant -in: * een beëindiging van het systeem van de ministeriële vaststelling van aanvangshuurprijzen bij met rijkssteun gesubsidieerde zelfstandige én onzelfstandige woonruimte * afschaffing van het stelsel van vijf rechtstreeks uit de wet voort-

vloeiende huurverhogingen voor met rijkssteun gesubsidieerde zelfstandige woonruimte -wijziging van het uitgangspunt voor en de rechtsbescherming bij de ministeriële (nadere) huurprijsvaststelling van bij algemene maatregel van bestuur aangewezen categorieën van onzelfstandige woonruimte In het voorgestelde systeem komen de huurder en de verhuurder in beginsel huurprijzen en huurprijswijzigingen zelf overeen, met de mogelijkheid een beroep te doen op de huurcommissie en, in tweede instantie, op de kantonrechter indien geen overeenstemming wordt bereikt. Dit systeem is in overeenstemming met hetgeen nu reeds geldt voor huurprijzen en huurprijswijzigingen buiten het gebied van de gesubsidieerde nieuwbouw. De ministeriële (nadere) huurprijsvaststelling van bij algemene maatregel van bestuur aangewezen categorieën van onzelfstandige woonruimte blijft gehandhaafd. Uitgangspunt voor de vaststelling zal zijn de voor de eerste maal tussen de verhuurder en de eerste huurder overeengekomen huurprijs. De mogelijkheid van beroep op de huurcommissie, tot uiterlijk drie maanden na het ingaan van de huurovereenkomst, en, in tweede instantie, op de kantonrechter staat alleen open voor de eerste huurder. * deregulering via huurprijsliberalisatie, in die zin dat de werking van het marktmechanisme wordt versterkt voor zelfstandige woonruimte met een huurprijs, hoger dan de maximum huurgrens in de Wet IHS Toetsingspunt 6: samenhang met andere regelingen: niet van toepassing. Toetsingspunt 7: normstelling: Net als in de huidige tekst van artikel 7, eerste lid, van de HPW wordt de aanwijzing van de categorieën van onzelfstandige woonruimte waarbij een ministeriële (nadere) huurprijsvaststelling plaatsvindt, gedelegeerd naar het niveau van algemene maatregel van bestuur.

Toetsingspunt 8: samenhang met andere regelingen: niet van toepassing. Toetsingspunt 9: uitvoering door openbare en privaatrechtelijke lichamen: zie voor de gevolgen voor de huurcommissies en de kantonrechters de behandeling van de toetsingspunten 14 en 17.

Toetsingspunt 10: bestuursinstrumenten: niet van toepassing.

Toetsingspunt 11: beoogde en niet beoogde neveneffecten: zie § 5 van deze memorie van toelichting.

Toetsingspunten 12 en 13: bestuurlijke lasten: Van het wetsvoorstel zijn geen nieuwe bestuurlijke lasten te verwachten. Toetsingspunten 14 en 17: personele consequenties, werkdruk bestuurlijk en justitieel apparaat: Het aantal ministeriële beschikkingen waarin de aanvangshuurprijs wordt vastgesteld, zal dalen. Dit betekent ook dat de mogelijkheden tot het instellen van Arobberoep komen te vervallen. De huurcommissies zullen meer geschillen tussen huurders en verhuurders over de aanvangshuurprijs van woonruimte moeten behandelen. Daar staat tegenover dat ze ten aanzien van huurovereenkomsten met betrekking tot woningen met een huurprijs boven de liberalisatie-

grens geen taak meer zullen hebben. Of door het onderhavige wetsvoorstel per saldo een daling of een stijging van de hoeveelheid geschillen bij de huurcommissies zal ontstaan, is niet exact te bepalen. Aangezien echter de ministeriële subsidieregeling financiële sancties tegen een te hoge aanvangshuur van woningen zal blijven bevatten, ligt slechts een beperkte toename van het aantal geschillen over de aanvangshuurprijs in de rede. Dit geldt dan tevens voor de kantonrechter. Voor de kantonrechter zal in gevallen waarin de voorgestelde deregulering tot huurverhogingen leidt, een toename van het aantal verzoeken tot beëindiging van de huurovereenkomst te verwachten zijn. De kwantitatieve betekenis daarvan is afhankelijk van de situatie op de lokale woningmarkten.

Toetsingspunt 15: handhaving: niet van toepassing.

Toetsingspunt 16: rechtsbescherming: zie met betrekking tot de decentralisatie de §§ 3 en 4 en met betrekking tot de huurprijsliberalisatie § 6 van deze memorie van toelichting. Toetsingspunt 18: gevolgen voor de sociaal-economische ontwikkeling: De financiële positie van een aantal verhuurders zal verbeteren door de voorgestelde huurprijsliberalisatie.

Toetsingspunt 19: financiële rechten/verplichtingen tegenover overheid: niet van toepassing.

Toetsingspunt 20: gevolgen voor burgers/nonprofitinstellingen: In gevallen waarin de lokale woningmarkt dat toelaat, zullen ten opzichte van het nu nog bestaande systeem extra huurverhogingen mogelijk zijn.

Toetsingspunt 21: gevolgen voor ondernemingen: niet van toepassing.

Toetsingspunten 22 en 23: varianten op de voorgestelde regeling: zie de §§ 2, 5 en 7 van deze memorie van toelichting.

B Artikelsgewijze toelichting

Artikel I, onder A (artikel 2, tweede lid, van de HPW)

Het voorgestelde nieuwe tweede lid van artikel 2 van de HPW bevat de kern van de huurprijsliberalisatie: de HPW wordt niet van toepassing verklaard op huurovereenkomsten van zelfstandige woningen waarvoor een huurprijs, hoger dan de op het tijdstip van aanvang van de bewoning, in de Wet IHS genoemde maximum huurgrens, is overeengekomen. Het gaat hierbij om een geldende huurprijs boven voornoemd bedrag, zodat een zogeheten allinhuur boven dat bedrag niet geliberaliseerd is. Als de verhuurder geen uitsplitsing maakt naar geldende huurprijs (de zgn. kale huur) en de servicekosten, wordt namelijk voor de huurprijs uitgegaan van een huurprijs die overeenkomt met de minimaal redelijke huurprijs van de desbetreffende zelfstandige woning. Bij de beoordeling van de afstemming van de liberalisatiegrens in de HPW op de maximum huurgrens van de Wet IHS moet men overigens beseffen dat de mate van overeenstemming tussen beide grenzen gedeeltelijk afhankelijk is van de individuele situatie. Dit komt doordat het huurprijsbegrip in artikel 1, onderdeel c, van de HPW niet volledig

overeenstemt met het huurprijsbegrip in artikel 1, eerste lid, onderdeel c, van de Wet IHS. Dit onderscheid is ingegeven door de wens in de individuele huursubsidie enerzijds een -beperkt -aantal servicekosten te betrekken en anderzijds bij de woning behorende garages van subsidie uit te sluiten. Zo kan men dus vanwege de servicekosten boven de maximum huurgrens in de Wet IHS uitkomen, terwijl er desondanks geen sprake is van een huurovereenkomst waarvoor de HPW buiten toepassing zal blijven. In geval van aanwezigheid van een garage bij de woning kan het omgekeerde het geval zijn.

Artikel I, onder B (artikel 4, eerste lid, van de HPW)

De voorgestelde wijziging van artikel 4, eerste lid, aanhef, van de HPW houdt verband met de wijziging van artikel 7 van die wet, die van artikel 4, eerste lid, onder b, met het vervallen van artikel 8 van de HPW. Artikel 4 van de HPW geeft nauwkeurig aan wanneer een wijziging van de huurprijs kan plaatsvinden. Aangezien voor de onzelfstandige woonruimte het nieuwe aanknopingspunt voor de ministeriële vaststelling van de huurprijs de door de eerste huurder en de verhuurder voor de eerste maal overeengekomen huurprijs zal zijn, dient artikel 4, eerste lid, aanhef, van de HPW zodanig te worden gewijzigd dat deze in overeenstemming is met het nieuwe systeem in die wet. Door de onderhavige wijziging wordt onmogelijk gemaakt dat ten aanzien van deze categorie van woonruimte een huurprijswijziging kan worden overeengekomen vóór de eerste ministeriële vaststelling op grond van artikel 7 van de HPW plaatsvindt.

Artikel I, onder C (artikel 7 van de HPW)

Dit artikelonderdeel regelt in de eerste plaats het schrappen van de ministeriële vaststelling van de door de eerste bewoner te betalen aanvangshuurprijs bij onzelfstandige woonruimte. Thans vindt die ministeriële vaststelling op grond van artikel 7, eerste lid, van de HPW j° artikel 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte plaats bij alle met rijkssteun gesubsidieerde onzelfstandige woonruimte. De in artikel 7, eerste lid, genoemde ministeriële vaststelling van de huurprijzen zal echter voor bepaalde in het Besluit huurprijzen woonruimte aangewezen categorieën van onzelfstandige woonruimte blijven bestaan. Daar hierbij de huurprijs niet door de verhuurder en de huurder kan worden beïnvloed en als uitgangspunt voor de ministeriële vaststelling wordt genomen de door de eerste huurder en de verhuurder voor de eerste maal overeengekomen huurprijs, wordt door de toevoeging van het derde lid de mogelijkheid geboden gedurende drie maanden de redelijkheid van deze huurprijs op grond van artikel 17 van de HPW ter beoordeling aan de huurcommissie voor te leggen. Zo nodig kan in tweede instantie de kantonrechter worden verzocht een huurprijs vast te stellen. In § 4 van het algemeen deel van deze memorie van toelichting is reeds het voornemen geuit om slechts de door toegelaten instellingen, andere niet-winstbeogende instellingen (waaronder rechtspersonen met als doelstelling de huisvesting van studenten) en gemeenten verhuurde, met rijkssteun gesubsidieerde onzelfstandige woonruimte als categorie woningen waarvan de huurprijs (nader) wordt vastgesteld, aan te wijzen. Tot de eerste ministeriële huurprijsvaststelling plaatsvindt, is de huurprijs derhalve de door de eerste huurder en de verhuurder overeengekomen aanvangshuurprijs, dan wel de huurprijs die daarvoor ingevolge artikel 17 van de HPW of de artikelen 27 en 28 van de HPW in de plaats getreden is. Vanaf de eerste huurprijsvaststelling door de Minister van VROM wordt de ontwikkeling van de huurprijs van deze categorie

woningen uitsluitend bepaald door eventuele volgende nadere huurprijsvaststellingen door die minister. Het nieuwe systeem zal voor de niet in het Besluit huurprijzen woonruimte aangewezen categorieën van onzelfstandige woonruimte gelijk zijn aan het thans geldende systeem voor ongesubsidieerde onzelfstandige woonruimte.

Artikel I, onder D (artikel 8 van de HPW)

Dit artikelonderdeel regelt het schrappen van de huurprijsvaststelling door de Minister van VROM van met rijkssteun gesubsidieerde zelfstandige woonruimte. Consequentie is daarnaast dat op deze categorie woonruimte het stelsel van vijf verplichte huurverhogingen, bedoeld in artikel 18 van de HPW, niet meer van toepassing zal zijn.

Artikel I, onder E (artikel 17, eerste lid, van de HPW)

De wijziging van artikel 17, eerste lid, van de HPW vloeit voort uit het vervallen van artikel 8 van die wet. Gevolg van deze tekstwijziging is bovendien dat de in dit artikel vervatte procedure bij de huurcommissie inzake de redelijkheid van een tussen een nieuwe huurder en een verhuurder overeengekomen huurprijs ook voor de eerste huurder van met rijkssteun gesubsidieerde zelfstandige woonruimte gelden. Zoals in de toelichting bij artikel I, onder C, al is vermeld, zal artikel 17 door de wijziging van artikel 7 van toepassing zijn op alle huurprijzen van niet in het Besluit huurprijzen woonruimte aangewezen categorieën van onzelfstandige woonruimte. In verband met de voor de wél in dat besluit aangewezen onzelfstandige woonruimte gecontinueerde ministeriële vaststelling van huurprijzen zal artikel 17 slechts van toepassing zijn op de door de eerste huurder en de verhuurder voor de eerste maal overeengekomen huurprijs.

Artikel I, onder F (artikel 18 van de HPW)

De wijziging van artikel 18 van de HPW vloeit voort uit het vervallen van artikel 8 van die wet. Het toepassingsgebied van het in artikel 18 vervatte stelsel van vijf verplichte huurverhogingen wordt hierdoor beperkt tot de aanvangshuurprijs van de in artikel 9 bedoelde verbeterde woonruimte. Artikel I, onder G (artikel 25a, eerste lid, van de HPW)

De wijziging van het eerste lid van artikel 25a van de HPW betreft het corrigeren van enige schoonheidsfoutjes.

Artikel II

De verruiming van artikel 1623e, eerste lid, onder 4°, van het Burgerlijk Wetboek biedt de verhuurder de mogelijkheid een niet tevoren afgesproken verhoging van de huurprijs te realiseren ook indien de huurder het daarmee niet eens is. Bij een woning met een geliberaliseerde huurprijs wordt het mogelijk dat de huurovereenkomst wordt beeïndigd als huurder en verhuurder niet tot overeenstemming komen over een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst. Zonder het verruimen van de onderhavige huurbeëindigingsgrond zou -indien in de huurovereenkomst een indexeringsclausule ontbreekt -de huurprijsliberalisatie niet leiden tot afdwingbare huurverhogingen binnen lopende overeenkomsten.

Artikel III

Het is de bedoeling dat de huurcommissie bij huurprijzen boven de liberalisatiegrens geen taak zal hebben Ten aanzien van geschillen tussen partijen wordt dit zonder meer geregeld door de voorgestelde wijziging van artikel 2 van de HPW (krachtens welke wordt bepaald dat die wet niet meer geldt voor huurovereenkomsten met een huurprijs boven de liberalisatiegrens) in samenhang met de in die wet en de Wet op de huurcommissies (Stb. 1979, 16) steeds aan de toepasselijkheid van de HPW gekoppelde taken van de huurcommissie. De in artikel 3, tweede lid, van de Wet op de huurcommissies genoemde taak is echter niet aan het bestaan van een geschil tussen huurder en verhuurder gekoppeld. Het betreft hier het door de huurcommissie aan de Minister van VROM en belanghebbende publiekrechtelijke lichamen verstrekken van verklaringen over de woningkwaliteit, gebreken aan woningen en over de redelijk te achten huurprijs. Omdat de huurcommissie als gezegd bij geschillen tussen partijen in het geliberaliseerde gebied geen taak zal hebben, ligt het voor de hand dat de huurcommissie ook buiten geschil geen beoordelingen meer pleegt. In de onderhavige bepaling is daarom geregeld dat de huurcommissie de hierbedoelde verklaringen niet afgeeft, indien het belang van de verklaring is gelegen in het door de overheid kunnen beoordelen van een geliberaliseerde huurovereenkomst. De verklaring omtrent onderverhuur, bedoeld in artikel 3, eerste lid, onderdeel i, van de Wet op de huurcommissies, kan de huurcommissie ook in gevallen waarin sprake is van een geliberaliseerde huurovereenkomst aan de verhuurder blijven afgeven, aangezien het hier een taak betreft die voortvloeit uit het systeem van huurbescherming in de artikelen 1623a e.v. van het Burgerlijk Wetboek en de huurprijsregulering van de HPW in dit verband dan ook niet van belang is.

Artikel IV

De voorgestelde wijziging van de Wet IHS betreft de correcties die de Minister van VROM kan aanbrengen op de voor de individuele huursubsidie in aanmerking te nemen huurprijs en die in artikel 12, eerste lid, van de Wet IHS zijn afgestemd op de toepasselijkheid van de HPW. Omdat bij huurovereenkomsten met een huurprijs boven de liberalisatiegrens de HPW niet meer van toepassing zal zijn en er geen algemeen toetsingskader voor in de plaats komt, dient in de Wet IHS buiten twijfel te worden gesteld dat de correctiemogelijkheden die zijn geënt op de HPW, niet op een daarvoor ongeschikt gebied, te weten de geliberaliseerde huurovereenkomsten, kunnen worden toegepast. Het voorgestelde derde lid van artikel 12 van de Wet IHS strekt hiertoe.

Artikel V

In dit artikel is de overgangsregeling opgenomen. Ingevolge het eerste lid wordt de liberalisatie van huurprijzen beperkt tot nieuwe huurovereenkomsten en tot huurovereenkomsten waarvoor de in het Besluit huurprijzen woonruimte opgenomen interim-maatregel geldt. Ten aanzien van het gedeelte van het wetsvoorstel dat betrekking heeft op de ministeriële huurprijsvaststelling is doorslaggevend voor het van toepassing zijn van het nieuwe dan wel het thans geldende regime het tijdstip waarop geldelijke steun is toegekend. Daar dit een vaststaand gegeven is, wordt met behulp van dit criterium de met deze overgangs-regeling beoogde rechtszekerheid bereikt. Ingevolge het tweede lid blijft ten aanzien van vóór de inwerking-

treding van deze wet gesubsidieerde zelfstandige woningen de huidige tekst van de HPW gelden tot de eerste of eerstvolgende verplichte huurverhoging, bedoeld in artikel 18, eerste lid, van de HPW. De periode gedurende welke de verplichte huurverhogingen plaatsvinden, wordt voor deze woningen dus verkort. Het betekent voorts dat de aanvangshuurprijs van deze woningen nog door de Minister van VROM moet worden vastgesteld. De doorwerking van het huidige regime wordt ook beperkt ten aanzien van onzelfstandige woonruimte, gesubsidieerd vóór inwerkingtreding van deze wet. Krachtens het derde lid blijft het huidige regime voor woonruimte als bedoeld in het thans geldende artikel 7 van de HPW, die ook onder het voorgestelde artikel 7 valt, gelden tot het tijdstip na inwerkingtreding van deze wet waarop de ministeriële (nadere) huurprijsvaststelling plaatsvindt, en voor woonruimte als bedoeld in het thans geldende artikel 7 van de HPW, die niet onder het voorgestelde artikel 7 valt, tot en met de datum van 1 juli, gelijk aan of volgend op het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet.

De Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, E. Heerma De Staatssecretaris van Justitie, A. Kosto